Coronavirus e affitti commerciali: quali sono le misure adottate dal Governo a sostegno dei conduttori di immobili commerciali? E’ possibile chiedere la sospensione del canone? Come tutelarsi?
Ecco cosa prevede il c.d. Decreto Cura Italia a sostegno dei conduttori di immobili commerciali:
È riconosciuto un credito di imposta pari al 60% dell’ammontare del canone, per le locazioni commerciali di immobili rientranti nella categoria catastale C1.
La misura al momento è prevista per il solo mese di marzo 2020 e consente di utilizzare tale credito in compensazione.
Chi può ricorrere a tale misura?
La misura di sostegno è riservata ai soggetti esercenti attività d’impresa e non si applica alle attività alle quali è consentita l’apertura durante l’attuale emergenza Covid-19.
Sono previste sospensione del pagamento dei canoni ?
Il decreto c.d. Cura Italia non ha disposto la sospensione del pagamento dei canoni né per le locazioni abitative né per quelle di uso diverso.
Esistono soluzioni, anche provvisorie, per tutelare le esigenze dei conduttori ?
Si, a fronte dell’inutilizzabilità dei beni locati, in questa situazione straordinaria ed imprevedibile, vi sono strumenti giuridici che possono essere attivati, quali la sospensione temporanea del pagamento del canone e la richiesta di rinegoziazione del contratto fino al perdurare della crisi economica.
Cosa è necessario per usufruire di tali strumenti?
E’ indispensabile coinvolgere il Locatore al quale dovrà essere inviata una formale richiesta di sospensione del canone per tutto il tempo in cui saranno in vigore le limitazioni imposte dai provvedimenti, nonché di rimborso della parte di canone non goduto.
In alternativa potrà anche proporsi una rinegoziazione temporanea del canone.
E’ possibile precedere autonomamente alla sospensione del canone o alla sua riduzione?
E’ consigliabile astenersi da autoriduzioni del canone o sospensione non condivisa con il Locatore in quanto ciò esporrebbe ad un’azione di sfratto.
E’ inoltre opportuno esaminare il contratto di locazione per accertare l’esistenza di specifiche clausole che regolino l’eventuale sopravvenire di impedimenti straordinari.
Leggi l’articolo “Negozi chiusi le ipotesi allo studio per gli affitti commerciali.”
Negozi chiusi le ipotesi allo studio per gli affitti commerciali.
Come noto i provvedimenti normativi adottati nelle ultime settimane per il contenimento e la gestione dell’emergenza sanitaria da Covid-19 [1] hanno determinato la chiusura di tutti gli esercizi commerciali ad eccezione di quelli che attengono alle categorie di vendita di prodotti di prima necessità, come ad esempio alimentari e farmacie.
Le restrizioni in atto già da alcune settimane, evidentemente producono rilevanti riflessi economici sulle attività commerciali, soggette alla chiusura fino alla data del 3 aprile 2020, che, pur non potendo generare profitto, sono tenute a sostenere i costi d’impresa, come l’affitto dei locali commerciali.
I provvedimenti fino ad oggi emanati, tuttavia, non prevedono particolari misure a sostegno dei conduttori.
L’unica disposizione riguardante le locazioni commerciali è, infatti, contenuta nel D.L. n. 18 del 17.03.2020, il c.d. Cura Italia, che per il solo mese di marzo 2020, ed unicamente in relazione alle locazioni commerciali di immobili rientranti nella categoria catastale C/1, riconosce un credito di imposta nella misura del 60 % dell’ammontare del canone, da utilizzare in compensazione.
La misura, riservata unicamente ai soggetti esercenti attività d’impresa, non applicabile alle attività alle quali è consentita l’apertura durante l’attuale emergenza Covid-19, non prevede, quindi, la sospensione del pagamento di canoni di locazione di tipo commerciale (né si precisa di tipo abitativo).
Tuttavia, non deve escludersi la possibilità di formulare nei confronti dei locatori una soluzione provvisoria che, contemperando i diversi interessi, possa apprestare alcune tutela in favore dei conduttori commerciali.
In primo luogo può configurarsi la possibilità di posticipare il pagamento dei canoni alla ripresa delle attività commerciali, per l’impossibilità di adempiere alla propria obbligazione ai sensi dell’art. 1256 c.c., nonché ai sensi dell’art. 1258 c.c. .
La mancanza degli incassi derivanti dall’attività può infatti determinare l’impossibilità (temporanea e/o parziale) di corrispondere il canone di locazione, e quindi, di adempiere alla propria obbligazione per il tempo per il quale durerà l’emergenza sanitaria, o per la parte di obbligazione che rimanga impossibile da eseguire.
Nel caso di impossibilità temporanea il debitore (conduttore), ai sensi dell’art. 1256 c.c., non sarà responsabile del ritardo nell’adempimento finché la stessa impossibilità perdura. Allo stesso modo, ai sensi dell’art. 1258 c.c, in caso di impossibilità parziale, il debitore (conduttore) potrà liberarsi dall’obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile.
Al riguardo deve sottolinearsi come il D.L. n. 18/2020 (art. 91 – Disposizioni in materia ritardi o inadempimenti contrattuali derivanti dall’attuazione delle misure di contenimento e di anticipazione del prezzo in materia di contratti pubblici) preveda che “Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.”.
Una siffatta ipotesi può, quindi, escludere la responsabilità del debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta ed il risarcimento del danno (per ritardo o omesso adempimento).
Si tratta, tuttavia, di una posticipazione dell’obbligo di corresponsione del canone e non di una sua esclusione. Pertanto, al momento in cui l’impossibilità sarà cessata, il conduttore sarà tenuto al pagamento dei canoni precedenti non corrisposti.
Ulteriore strumento è quello di richiedere la rinegoziazione del contratto di locazione, temporaneamente o definitivamente, ed in ogni caso fino al perdurare della crisi economica.
Tale richiesta potrà essere fondata sulla base della sopravvenuta eccessiva onerosità delle condizioni economiche del contratto, ricorrendo alla norma contenuta nell’art 1467 c.c., per cui, ove si verifichino eventi che rendano eccessivamente oneroso il contratto sottoscritto e sproporzionatamente gravoso l’adempimento in capo ad uno dei contraenti, le parti possano evitare la risoluzione del contratto modificandone le condizioni.
O altresì sulla impossibilità parziale sopravvenuta in base all’art. 1464 c.c. secondo il quale “Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta.
In tali casi il locatore potrà essere invitato a rinegoziare il contratto fino al perdurare della crisi economica.
Deve, tuttavia, rilevarsi che tali ultime ipotesi ricorrendo ad istituti giuridici propri della disciplina della risoluzione contrattuale affinché possano operare mantenendo in essere il rapporto di locazione, è indispensabile trovino una soluzione consensuale con il locatore.
[1] D.L. n. 18 del 17.03.2020 Dpcm del 11.03.2020; Dpcm del 22.03.2020; Ordinanza del Ministero della Salute del 20.03.202; Ordinanza Ministero della Salute e Ministero dell’Interno del 22.03.2020.
