I trasferimenti immobiliari tra coniugi nelle procedure di separazione e divorzio consensuali rappresentano una questione giuridica complessa che negli ultimi anni ha visto importanti sviluppi giurisprudenziali. Con l’evoluzione della normativa e delle interpretazioni della Corte di Cassazione, oggi è possibile sancire la validità e l’efficacia di accordi contenenti trasferimenti immobiliari direttamente nell’ambito di tali procedure, in modo più rapido e sicuro.
Principi generali e orientamenti storici
Tradizionalmente, la normativa italiana poneva dubbi sull’efficacia immediata di clausole che prevedessero trasferimenti immobiliari nelle separazioni consensuali o nei divorzi. Il principale motivo era l’articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985, come modificato dall’art. 19 del d.l. 78/2010, che riservava al notaio il compito di individuare gli intestatari catastali e verificare la conformità degli atti traslativi immobiliari. Questa normativa sembrava escludere la possibilità che trasferimenti di proprietà immobiliari potessero avvenire senza l’intervento notarile, limitandosi pertanto a patti di natura obbligatoria da eseguirsi successivamente.
Svolta giurisprudenziale di Cassazione: validità degli accordi con trasferimenti immobiliari
La decisione fondamentale in materia è rappresentata dalla sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 21761/2021, che ha affermato la validità e l’efficacia immediata delle clausole inserite negli accordi di separazione o divorzio consensuali che trasferiscano proprietà o costituiscano diritti reali sugli immobili. Secondo la Corte, tali accordi assumono la forma di atto pubblico ai sensi dell’articolo 2699 c.c., diventando validi titoli per la trascrizione della proprietà dopo la pronuncia di omologazione o sentenza di divorzio, anche in assenza dell’atto notarile.
Questa sentenza ha superato la tesi secondo cui i trasferimenti immobiliari dovevano necessariamente passare attraverso un atto notarile, riconoscendo che gli accordi incorporati nel verbale di separazione o divorzio omologato dal giudice possono, essi stessi, produrre effetti traslativi sulla proprietà immobiliari nei confronti dei terzi.
Ulteriori sviluppi recenti e consolidamento della giurisprudenza
Nel 2025, la Suprema Corte con l’ordinanza n. 20415 del 21 luglio ha ulteriormente confermato e ampliato questa impostazione, riconoscendo la piena legittimità degli accordi economici e patrimoniali anche in fase preventiva rispetto al divorzio, inclusi i trasferimenti immobiliari. È stata così superata la visione secondo cui tali accordi fossero illeciti per la presunta “illiceità della causa”, riconoscendo una concezione moderna della famiglia e del diritto negoziale tra coniugi, con la possibilità di disciplinare già in separazione consensuale e divorzio congiunto questioni patrimoniali in modo vincolante.
La Corte ha anche chiarito che tali accordi mantengono la natura contrattuale e sono impugnabili come qualsiasi altro contratto, a patto che non violino norme inderogabili o ledano diritti dei figli, garantendo maggiore velocità e certezza nelle procedure familiari.
Aspetti applicativi e critici
- Gli accordi che trasferiscono immobili devono essere inseriti nel verbale di separazione o divorzio consensuale e omologati dal giudice, assumendo efficacia di atto pubblico.
- Rimane obbligatorio rispettare i requisiti catastali e di trascrizione per la validità verso terzi.
- La giurisprudenza proibisce accordi illeciti che prevedano la rinuncia al mantenimento in cambio del trasferimento immobiliare.
- In sede di separazione consensuale non è permesso accordarsi sulle condizioni del divorzio, anche se si realizza un trasferimento immobiliare.
- L’accordo patrimoniale ha natura negoziale, con effetti vincolanti ma anche impugnabili, con intervento giudiziario limitato a casi di illegittimità o danno ai minori.
Conclusione
Le recenti sentenze della Corte di Cassazione hanno trasformato il contesto dei trasferimenti immobiliari nelle procedure di separazione e divorzio consensuali, favorendo un approccio più dinamico e pragmatico. Oggi gli accordi omologati che prevedono tali trasferimenti assumono efficacia immediata, riducendo tempi e incertezze e garantendo una maggiore tutela giuridica ai coniugi e ai figli. Questo segna una importante novità nella normativa e nella prassi, allineando il diritto familiare italiano a una concezione moderna della crisi matrimoniale come momento negoziale e di autodeterminazione patrimoniale.
Avv. Serena Lombardo